Den 8. april 2025 vedtog Folketinget en ny lov, der giver bedre vilkår for generationsskifte af familieejede virksomheder. Loven rummer tre centrale tiltag: (i) retskrav på en skematisk værdiansættelsesmetode ved beregning af grundlaget for bo- og gaveafgift, (ii) en nedsættelse af bo- og gaveafgiften fra 15 pct. til 10 pct. samt (iii) mulighed for at foretage generationsskifte af ejendomsvirksomhed med skattemæssig succession. Denne artikel vil fokusere på de nye tiltag om successionsadgang for ejendomsvirksomheder.
Efter de hidtil gældende regler i aktieavancebeskatningsloven var det ikke muligt at foretage generationsskifte af ejendomsvirksomheder med skattemæssig succession, hvis virksomheden blev anset som en såkaldt pengetank – det vil sige, hvis 50 pct. eller flere af virksomhedens aktiver blev betragtet som passiv pengeanbringelse, eller når mere end 50 pct. af virksomhedens indtægter stammede fra passiv kapitalanbringelse.
Udlejningsejendomme har indtil den netop vedtagne lovændring været anset som passiv kapitalanbringelse, hvilket medførte, at ejeren blev beskattet af avancen ved overdragelsen. Dette har i praksis vanskeliggjort generationsskifter, da det ofte har nødvendiggjort frasalg af ejendomme i porteføljen, optagelse af lån eller anden form for kapitaltilvejebringelse for at finansiere avancebeskatningen.
Med lovændringen i aktieavancebeskatningsloven anses aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom som udgangspunkt ikke længere for at udgøre passiv kapitalanbringelse, og denne type virksomheder vil derved ikke længere klassificeres som pengetanke. Dette gælder både for ejendomsvirksomheder, der drives i selskabsform samt personligt ejede ejendomsvirksomheder.
Fremover kan disse ejendomsvirksomheder derfor overdrages med skattemæssig succession, hvilket betyder, at skattebetalingen udskydes, indtil erhververen senere måtte afstå virksomheden.
Herudover vil ejendomsvirksomheder blive omfattet af de nye regler om nedsættelse af bo- og gaveafgiften fra 15 pct. til 10 pct.
Endelig er det et retskrav på, at beregning af selve grundlaget for bo- og gaveafgiften, altså virksomhedens værdi, opgøres efter skematiske regler. Dette betyder blandt andet, at der alene tages højde for historiske regnskabstal i værdiansættelsen og ikke en potentiel fremtidig indtjening. Reglerne forventes at komme til at betyde, at beregningsgrundlaget bliver lavere end efter de hidtidige regler. Så der kan altså både forventes en reduceret afgiftssats og et lavere (og i øvrigt forudsigeligt) beregningsgrundlag.
Muligheden for at gennemføre et generationsskifte af en ejendomsvirksomhed med skattemæssig succession og samtidig anvendelse af den nedsatte bo- og gaveafgift og den skematiske værdiansættelsesmetode forudsætter, at overdragelsen sker til en person omfattet af den i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1, oplistede personkreds. Denne omfatter overdragerens børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever med hvem overdrageren har haft fælles bopæl i mindst 2 år forud for overdragelsen. Sted- og adoptivbørn sidestilles med biologiske børn.
Overdragelse af en ejendomsvirksomhed med skattemæssig succession og samtidig anvendelse af den nedsatte bo- og gaveafgift og den skematiske værdiansættelsesmetode forudsætter, at tre grundlæggende betingelser er opfyldt:
- Overdragerens bestemmende indflydelse
Overdrageren skal besidde en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råde over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed der ejer den faste ejendom.
Ved vurderingen medregnes også ejerandele og stemmer fra de nærmeste familiemedlemmer, hvilket giver mulighed for, at reglerne kan finde anvendelse, selvom den enkelte person ikke alene opfylder kravene, så længe betingelserne samlet set er opfyldt inden for familien.
Som familie anses i denne sammenhæng den i boafgiftslovens § 22, stk. 1 og aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1 oplistede personkreds. Familien afgrænses her forholdsvist bredt, således eksempelvis stedbørnebørn, søskende og søskendes børnebørn også er omfattet.
- Overdragerens aktive drift af ejendommen – aktiv udlejningsvirksomhed
Opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendomsvirksomheden må ikke i overvejende grad overdrages til eller varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person.
Det accepteres dog, at driften af ejendommene varetages af en professionel administrator, forudsat ejeren fortsat inddrages i væsentlige beslutningsprocesser og bevarer den reelle beslutningskompetence i relation til forhold af betydelig økonomisk og strategisk karakter, f.eks. lejeniveauet i lejekontrakterne samt beslutninger om ejendommens finansiering og væsentlige renoveringer, forbedringer og ombygninger.
Kravet om, at ejendomsvirksomheden skal drive aktiv udlejningsvirksomhed, gælder kun frem til overdragelsen. Efter overdragelsen er gennemført, stilles der ikke krav om videreførelse af aktiv udlejningsvirksomhed for at opfylde betingelserne for at opnå skattemæssig succession. Opretholdelse af den reducerede bo- og gaveafgift, forudsætter dog ejerskab i mindst tre år efter overdragelsen.
- Ejertidskrav
Ejendommen skal have været ejet i mindst 1 år forud for overdragelsen og skal i hele perioden have været aktivt udlejet. Alternativt kan ejendommen indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.
Det beror på en samlet vurdering, hvorvidt ejendommen kan ses for at indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været drevet i mindst 1 år før overdragelsen.
Generelle krav til betingelsen om ”aktiv udlejningsvirksomhed”
Vurderingen af, om virksomheden driver aktiv udlejningsvirksomhed i lovens forstand, skal foretages ejendom for ejendom. En virksomhed kan således både eje ejendomme der kvalificerer til skattemæssig succession, og ejendomme, der ikke gør. Ordningen gælder alle typer af udlejningsejendomme – både beboelses-, erhvervs-, og øvrige ejendomme – men ikke ejendomme der tjener som bolig for enten overdrageren eller erhververen.
Betydningen af de nye regler
De nye regler åbner op for gunstige muligheder for at overdrage formuer til næste generation, i tilfælde hvor virksomheden tidligere har været anset som en passiv pengetank. Det forudsætter dog, at mindst halvdelen af aktiverne er investeret i udlejningsejendomme. Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at fremmedkapital anvendt til finansiering af virksomhedens ejendomme ikke skal fratrækkes aktivmassen. Det betyder, at en virksomhed har mulighed for at øge sin aktivmasse ved at erhverve ejendomme gennem eksempelvis realkreditfinansiering.
Reglerne om overdragelse af ejendomsvirksomheder med skattemæssig succession har virkning fra den 1. januar 2025.